【现在想投资做什么】万达急回港股?王健林的妥协与不甘

  • A+
所属分类:实时资讯

编者按:高杠杆和高欠债,曾经是房企迅速膨胀的法宝,现在,成为了捅破气球的凶器。

“三条红线”后,一些高杠杆房企,为了相符羁系要求,不得不遭受伟大还债压力,其中,又以持有大量非住宅地产的房企为甚。

他们或是持有大量商业地产,或是打造文旅项目,或是押宝产业园区,降杠杆的义务对他们来说加倍艰辛。这些曾经的明星房企,能否转败为功、穿越周期,《棱镜》将通过“房企钱困”系列,看其何去何从。

是为本系列第四篇,关于。

心高气傲的,也不得不平软。

2021年3月24日,万达团体宣布取消大连治理团体股份有限公司(下称万达商管)在A股的上市申请;5天后,董事长林旅行珠海横琴新区,宣布万达商管将引入珠海市国资委30亿元的战略投资,同时设计将万达商管旗下轻资产平台上市。

“A股都撤了,要上市估量是去港股了。”一位靠近万达团体人士对作者示意。

万达商管履历了上市、退市、再上市的曲折历程。2014年港股上市、2015年又悄然申请A股上市、2016年从港股退市,现在,长达6年的回A之路似乎要走到终点,回归原点。

与此前差异,万达本次设计上市的主体,不再是既持有商业地产又举行运营的万达商管,而是在其名下单独确立一家只席卷运营营业的轻资产公司。

凭证万达团体通告,拟重新上市的轻资产平台,营业局限包罗向差其余万达广场业主收取治理和服务费,还将着重研究万达广场巨额线下游量变现的盈利模式,向万达广场中小微企业开展金融服务和提供数据支持,同时创新开展万达广场、旅店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告谋划服务等营业。

兜兜转转,不得不再次回港,暨将住宅地产剥离出万达商管后,这次又将重资产的持有性商业地产暂时弃捐,云云背上“减负”和“打脸”之名,王健林却是不得已而为之。

2016年万达商管退市私有化时,其同投资者下对赌协议,如不能定期再度上市,需要回购投资者股份,并支付10-12%的利息。只管在2018年头,融创、京东等四家公司的实时接盘,缓解了万达商管上市压力,但据《财新》报道,接盘时万达跟四巨头同样签下对赌协议,须在2023年10月前上市,且协议对万达商管有净利润的业绩要求。

疫情之下,万达商管很难完成业绩要求,A股上市之路更是遥遥无期。重走港股老路,将业绩最佳的商业地产运营营业先期上市,成了摆在王健林眼前的最优选择。

01、错过住宅物业,押注商业运营

万达团体旗下现在有商管团体、地产团体、文化团体和投资团体四大板块。商管团体主要认真万达商业地产的持有和运营,也是整个万达现在最大的护城河和最焦点资产。

原本,王健林可以有更多选项。

2016年,万达团体以20.13亿元的价钱,将万达物业公司售予控股,放弃了住宅物业。然而,仅仅3年,其便心生悔意,2019年7月,上海万达物业服务有限公司确立,由万达地产团体公司100%持股,万达希望重拾该营业。

万达地产团体一位区域司理告诉作者,彼时,万达看到其他地产公司纷纷将物业营业分拆上市,“很是羡慕,设计把住宅物业重新做起来,看能不能在资产市场上套现”。

现在,大部门地产公司都已将物业运营板块分拆上市,估值远高于地产开发,一些房企的物业上市公司市值甚至跨越了主业公司。以为例,住手3月31日,(02007.HK)市值为2199亿港元,市盈率为5.29,而主营物业营业的碧桂园服务(06098.HK),当日市值到达2354亿港元,市盈率为73。

然则,万达在住宅物业上的“二进宫”并不顺遂。

“这几年,万达住宅地产的销售规模一直不大,跟头部房企基本没法比,而没有伟大的在管面积,物业公司上市也不会有很高的估值。”上述区域司理对作者示意,万达团体正是思量到住宅地产物业做大上市的可能性已经很小,而万达商业地产在管面积伟大,且增值服务价值比住宅更高,于是将注重力放到了上市可行性更大的商业地产运营营业上。

这也部门注释了,为何此次筹备上市的商业地产公司,并非万达商管自己,而仅仅是旗下的运营营业。

3月29日,万达团体通告示意,将重组一家主营商业地产运营的轻资产公司并落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿元战略入股该公司;该轻资产商管公司是万达商管重组后的轻资产运营治理公司,万达商管持有该公司所有股权;该轻资产商管公司不持有物业,认真已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场,以及往后生长的所有万达广场的运营治理。

上述靠近万达人士对作者示意,轻资产商管公司最快今年、最晚明年将会在港股上市。通告亦透露出明确上市讯息:珠海国资战略入股轻资产商管公司,分享上市及生长盈利,轻资产平台上市后,将与珠海国资协同举行战略投资和并购。

在错过住宅物业盈利窗口期后,将商业地产运营营业单独重装上市,成为了万达的“西岳一条路”。

02、万达商管上市折返跑

2016年9月,由于感受到估值过低,王健林毅然让万达商管在港股退市。

彼时,万达团体给出的退市理由是:首先,香港市场的投资人对中国大陆拉动内需增进的综合性消费平台营业缺乏领会,对刊行人在中国大陆的品牌价值认知度不高,导致刊行人H股上市后整体价值被低估;其次,H股上市公司维护成本较高;第三, H股上市无法实现境内股上市流通。

回A心切,让万达不惜倒贴。

2014年12月,万达商管在香港联交所共刊行65254万股H股,每股刊行价为 48 港元,占总股比为14.41%,内资股股东则占85.59%,万达商管估值2172亿元。上市后万达商管股价一度冲高到70多港元/股,但随后最低跌至31港元/股。

2016年9月退市时,王健林借助外部投资者回购14.41%的H股股票,回购价为52.8 港元/股,同时,万达商管还与外部投资者立下对赌协议:若是2018年8月31日前未能实现在A股重新上市,万达将回购所有股份,并向外洋及境内投资者划分支付12%和10%的利息。

一位耐久关注内房股的香港资管公司人士给作者算了一笔账:万达商管上市价为每股48港元,退市回购价为52.8港元/股,这部门差价总共为31.32亿港元,如到期不能上市,还要支付10-12%利息,近35亿港元,两者相加为66.32亿港元,若是加上外部投资者的本金344.5亿港元,总计为410.82亿港元。

2018年,仍未回A的万达商管进入上市对赌的停止期,这对那时刚刚把文旅城和旅店出售、正不停缩减资产以偿付债务的万达来说,压力特殊。

幸运的是,王健林找到了“缓兵之计”。2018年1月,四家公司从那些外部投资者手中接盘了上述14%股权,其中,腾讯投资100亿元持股4.12%,苏宁和划分投资95亿元、各持股3.91%,京东投资50亿元持股2.06%,四者共计占万达商业股份比例约14%。根据这一比例盘算,万达商管那时估值为2430亿元。

上述靠近万达人士以为,万达商管折腾一个往返,生长几年、拓展了诸多广场,效果估值照样没有太多转变,“做实业辛辛勤苦挣的钱,全折进了资源运作里”。

凭证《财新》报道,万达同4家接盘公司,同样有对赌协议:首先是不能换取主营营业;实在是2019年净租金收益不低于人民币190亿元,否则投资方有权要求现金抵偿;第三则是要在2023年10月31日前完成在内地、香港或其他区域上市。

此次引战后,万达商管的董事会也发生转变,9名董事中,万达团体提名齐界、肖广瑞、、王志彬为董事,腾讯和京东团结提名为董事,苏宁则提名为董事,此外3名为自力董事。

财报显示,2019年万达商管的净利润为250亿元,但其中有120亿元是因持有性物业资产增值发生的公允价值更改收益,如扣去这部门盈利,净租金利润为130亿元,没有杀青对赌协议要求的业绩。

2020年因疫情影响,万达商管的业绩更是雪上加霜,2020年1-6月,其净利润为63.89亿元,扣除公允价值更改收益为22.68亿元,净租金利润为41.21亿元。2017年至2019年,其出租率均在99%以上,而2020年上半年,下降到了96.12%。

上述靠近万达人士向作者剖析,万达商管形势恶化令外部投资者十分着急,此次万达决议把轻资产的商业运营公司单独拿出来先行上市,也许率也是经由董事会其他外部董事首肯才宣布的,“对双方都有利”。

上述香港资管公司人士对作者示意,万达如不是将轻资产的商业物业运营、而是将既持有又运营的万达商管整体上市,也许率会是“流血上市”,由于一是香港资源市场自己对持有性商业地产看法缺乏兴趣,二是这两年万达商管的财政数据确实不大悦目。

财报显示,2017年至2020年上半年,万达商管营业收入划分为 1355.67 亿元、1065.49 亿元、786.56 亿元和 172.75 亿元,归属母公司股东净利润划分为 200.10 亿元、294.94 元、243.98 亿元和 62.41 亿元;谋划流动发生的现金流净额划分为 255.84 亿元、293.00 亿元、168.05 亿元和 1.16 亿元。均处于滑坡状态。

万达商管投资现金流近几年一直为负数,而筹资现金流净额除2017年为38亿元之外,往后同样一直为负数,2018年至2020上半年,划分为-395亿元、-202亿元、-127亿元。万达商管钱币资金2017年至2019年划分为1198亿元、832亿元和657亿元,2020年1-6月则为471亿元,持有现金逐年削减。

上述靠近万达人士对作者示意,在这种情形下,万达扬长避短,舍万达商管整体,而只取商业地产运营营业上市,“不失为明智之举”。

03、住宅地产已成鸡肋?

近几年来,王健林一直在对万达做减法,除以万达广场为代表的商业地产和时进时退的住宅地产外,各条战线都在缩短。

2021年3月3日,万达将其美国院线AMC(American Multi-Cinema)公司的股份和投票权削减至9.8%。而住手2020年10月尾,万达曾持有AMC 37.7%股份和64.5%投票权。

2021年1月,万达体育从纳斯达克退市,Wanda Sports & Media (Hong Kong) Holding Co. Limited将收购万达体育所有A类股,这距离万达体育上市还不到一年半时间。万达体育退市前的三季报显示,其营收同比下降42%至9123万欧元,延续三个季度下滑。

2020年11月24日,万达完成出售芝加哥物业项目的权益,万达在外洋的地产项目所有清空完毕。

在将营业聚焦回海内时,王健林对地产板块的态度,却扑朔迷离。上述万达地产区域司理告诉作者,团体总部曾一度有让认真住宅地产的万达地产团体在香港上市的设计。

万达地产团体原由万达团体全资持有。天眼查显示,2019年7月29日,万达地产股东中增添了港资靠山的富泰(香港)投资有限公司;2019年8月30日,深圳迪讯实业有限公司(以下简称深圳迪讯)取代万达团体,成为万达地产控股股东。凭证天眼查数据,深圳迪讯由香港公司万达百货团体100%控股,万达百货团体前身则是2012年被王健林收购的香港注册公司迪讯投资。至此,万达地产变身港资企业旗下公司,外界一度以为,这是万达在为住宅地产板块上市做铺垫。

但此前,王健林一直希望让万达甩掉房地产公司的帽子。

万达住宅地产板块原本一直归属于万达商管,2018 年起,万达商管最先逐步剥离住宅地产营业,将其单独确立了万达地产团体举行,昔时,万达商管将九江万达广场投资有限公司等14家围绕商业地产举行住宅开发的公司,转让给了万达地产团体,2019 年,其又将22家与住宅地产相关子公司转让给万达地产团体,住手 2019年终,万达商管完成境内住宅地产营业的剥离。

对于住宅地产团体的定位,王健林在2018年年会上曾示意,万达地产团体不追求销售额,主要为商管而存在,每年消化万达广场住宅配套,保持几百亿销售额。

然则,王健林对住宅地产冷漠的态度,随同着2019年万达地产团体变身港资公司并可能上市,而变得暧昧不清。万达地产团体老总吕正韬的脱离,就被以为是其感受到无法完成业绩义务而导致。

上述万达地产团体区域司理告诉作者,在2020半年度事情集会上,吕正韬一如既往地部署事情,没有任何异样,但四天之后,就突然宣布了去职。

在2019年的一次内部集会上,吕正韬曾示意,设计到2021年,万达地产团体营业销售收入将重回千亿规模,而昔时其销售额仅为500亿元。天眼查数据显示,这位在万达团体干了18年的“老臣”,在2020年上半年一口吻注册了28家地产公司,二月份之后注册确立的大部门公司,都是自力开展住宅地产营业。然而受疫情影响,万达地产上半年业绩仅完成销售额200亿元,较整年800亿元目的不到三成。

万达住宅地产之以是难以发力,一是现金流主要,拿地预算不高,各个区域需要自己找项目抢预算;二是万达在二线都会基本完成结构,现在新战场主要集中在三四线都会,这些地方虽然地价低,但房价也低,销售市场不火爆,去化压力大。而在2020年8月“三道红线”的融资新规出台之后,则加倍困窘。

上述靠近万达人士对作者示意,万达的住宅地产板块,团体现在的要求是在控制欠债杠杆的条件下拓展,文旅地产营业方面,虽然去年签了潮州、肇庆等新项目,但也是抱着“做一成一”的态度搞,今年要先保证的是延安文旅城开业,总之,“就是一个稳字当头”。

住宅地产一蹶不振,住宅物业错过盈利,持有的商业地产也暂且押后,妄想先通过商业地产运营平台重回资源市场的王健林,另有若干时机来解燃眉之急。